Les professionnels des services immobiliers apprécient à sa juste valeur les décisions prises dans le Plan de Relance, en faveur de la rénovation des copropriétés. C’est la première fois qu’une telle sollicitude entoure ce secteur économique qui représente 1/3 des logements résidentiels.
Ils saluent les principes directeurs de ce volet du plan de relance :
- La reconnaissance de la primauté de la rénovation globale d’une copropriété, seul moyen d’embarquer sa rénovation énergétique ;
- La reconnaissance de la spécificité du régime de la copropriété (430000 copropriétés pour 10 millions de logements, 1/3 du parc immobilier résidentiel)
- La reconnaissance du poids des bailleurs dans ce parc collectif (plus de 60% des 6,5 millions logements locatifs privés sont localisés en copropriété), et donc de l’incidence des rénovations des copropriétés sur les standards du parc locatif privé.
Ils saluent les moyens dégagés pour ce faire, adossés à 2 véhicules financiers,
- une « Primerenov copro» revue et modifiée à cette fin,
- les CEE (certificats d’économie d’énergie).
Cette nouvelle priorité donnée aux copropriétés oblige les professionnels.
En consacrant des moyens spécifiques aux copropriétés, les Pouvoirs Publics sont en droit d’attendre des syndics, en retour, une mobilisation entière.
La profession demande depuis longtemps la reconnaissance du rôle sociétal du syndic dans la conduite de cette ambition.
L’heure est venue de montrer leur capacité à jouer leur rôle de tiers de confiance en la matière.
- Déjà, la profession s’organise pour former, telle est le sens de la réponse faite à l’appel d’offre sur une formation en faveur des copropriétés vertes ; ces formations doivent être développées.
Chacun sait par ailleurs que la réussite d’objectifs aussi ambitieux tiendra aux modalités de leur application.
Aussi, les professionnels proposent aux Pouvoirs Publics un cadre qui leur paraît le plus adapté à cette déclinaison.
- La principale difficulté de la réussite de ce plan sera de faire admettre la temporalité du fonctionnement de la copropriété.
La copropriété est une collectivité qui fonctionne sur un rythme généralement annuel et dont les décisions d’assemblées générales, souveraines, sont prises collectivement selon des majorités complexes, à géométrie variable.
Les enjeux des travaux de rénovation y sont considérables :
En copropriété, selon la source Fideli 2018 – DPE – de l’Ademe, le nombre de logements classés en classes énergétiques D/E/F/G couvrent 4,7 millions logements sur les 10 millions de logements sous régime de la copropriété. 2 millions sont classés en F et G.
Sur une assiette de l’ordre de 20 ke de travaux / logement classé en F et G et de 10 ke /logement classé en E, cela représente un volume de quelque 67 milliards de travaux à réaliser
Le rythme annuel, statutaire, du fonctionnement des copropriétés est, cette année, perturbé par la pandémie.
Les AG qui ponctuent les décisions de ces collectivités n’ont pas pu se tenir. Repoussées, elles sont toujours soumises aux aléas et soubresauts du covid.
Il en découle un report des prises de décisions en matière de travaux.
Comme les professionnels le craignaient, l’année qui vient sera une année blanche en décisions de travaux importants. Ce n’est qu’en 2021 que les projets pourront être discutés et pour autant que la confiance en l’avenir soit au rendez-vous.
Dans leur grande majorité, leur réalisation ne sera pas à attendre avant 2022.
Comment concilier cette latence de fait dans les copropriétés avec la volonté compréhensible des Pouvoirs Publics de voir les moyens mis en œuvre être consommés et se réaliser au plus vite ?
Il est déjà clair qu’un tel programme ne peut s’étaler que dans le temps.
Le défi de mobiliser sur 2 ans n’est pas tenable. Il est préférable d’anticiper cette réalité.
Il va falloir à la fois concilier le temps court et le temps long :
La stabilité du cadre financier et sa pérennité sont les deux facteurs de réussite, mais leur opérationnalité se heurte souvent au principe de l’annualité budgétaire.
Il est également inutile de promouvoir des mesures « coup de pouce » qui s’égrènent au fil du temps, souvent ponctuelles, qui manquent de vue d’ensemble et diluent l’efficacité de la massification à rechercher.
Cette indispensable stabilité se heurte aussi à la fiabilité des diagnostics DPE qu’il est indispensable de consolider avant de lancer ce plan de grande ampleur pour ne pas avoir à constater une redistribution significative des logements sur l’échelle des performances énergétiques, ce qui aurait un effet dissuasif majeur.
C’est la raison de notre proposition de prendre en compte l’ensemble du process de réalisation de travaux en copropriété :
- De la réalisation du DTG qui peut être décidé de façon anticipée par le conseil syndical depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 et qui doit faire partie des financements pris en charge par la Primerenov copro,
- A la prise de décision de réalisation du cahier des charges des travaux réalisé avec le concours d’une AMO, elle aussi finançable par la Primerenov copro,
- A la décision de réalisation des travaux par l’AG, en les inscrivant dans un Plan de Travaux quinquennal,
- A la réalisation de ceux-ci dans une durée appropriée.
Nous suggérons que les moyens financiers du court terme soient « encapsulés » dans un engagement pluriannuel de l’Etat dès lors que les décisions des AG de copropriété sont prises dans le cadre engageant d’un Plan de Travaux Quinquennal.
Cette proposition donne un cadre et une reconnaissance au Plan de Travaux Quinquennal que nous demandons et que la loi ELAN et l’ordonnance du 30 octobre 2019 n’avaient pas retenu.
Notre recommandation est donc d’inscrire les moyens alloués à la copropriété dans une « loi de programmation pluriannuelle » qui serait le véhicule législatif approprié à cette spécificité.
Cette mesure doit être accompagnée de quelques mesures complémentaires qui boucleront plus efficacement le dispositif :
- Le retour au vote à l’article 24 des travaux pris dans le cadre d’un Plan de Travaux Quinquennal.
La loi ELAN a institué, sur ce point, un retour en arrière difficilement compréhensible, en soumettant les votes des travaux à l’article 25, à la place de l’article 24.
Le basculement de l’article 25.1 vers l’article 24 est rendu plus délicat à mettre en œuvre dans le vote par correspondance qui a vocation à se développer. « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».
Une sage mesure consiste à revenir à la majorité de l’article 24 pour le vote des travaux.
- La reconnaissance de la portabilité du fonds de travaux
Le fonds de travaux est une novation majeure mettant en place une épargne collective. C’est un élément déterminant de financement des travaux.
Après quelques années de fonctionnement, les professionnels ont alerté sur des améliorations indispensables pour qu’il prenne sa vraie mesure.
- un quantum plus significatif, surtout quand un plan de travaux se dessine.
- et surtout, la possibilité pour le copropriétaire qui épargne de pouvoir récupérer sa mise, en cas de cession sans réalisation de travaux. Ce n’est pas le cas aujourd’hui, ce qui constitue un frein majeur à sa mise en œuvre.
Le défaut de ne pouvoir récupérer l’épargne consentie mais non investie, incite le copropriétaire à dévoyer l’utilisation de ce fonds vers des travaux d’entretien faciles à mettre en œuvre mais éloignés des objectifs poursuivis.
L’emploi de ce fonds devrait d’ailleurs être expressément dédié à la réalisation de travaux d’urgence et/ou de travaux globaux de rénovation et/ou de travaux inscrits dans un plan pluriannuel voté par la copropriété.
Proposition :
Il faut rendre ce fonds de travaux « portable », c’est-à-dire remboursable par convention entre les parties devant notaire pour que le fonds de la copropriété soit réalimenté, hors droits de mutation, par l’acquéreur qui doit aussi, si nécessaire, pouvoir le faire financer par son banquier.
En agissant ainsi on ne remet pas en cause le principe et les fondamentaux du fonds mais uniquement les fluctuations de sa trésorerie puisque celle-ci serait reconstituée, à l’euro l’euro, par le nouveau copropriétaire.
- La consécration du plan quinquennal de travaux comme certification de la stabilité du financement voté.
Le grand oublié de la nouvelle ordonnance du 30 octobre 2019.
Les professionnels souhaitaient que ce Plan quinquennal, préparé par un DTG ou un audit que le Conseil syndical peut décider pour gagner du temps, structure la vie de la copropriété et soit un véritable cadre d’action pour les projets d’investissement.
Il ne s’agit pas de rendre obligatoire un plan quinquennal, ce qui n’aurait aucun sens dans nombre de copropriétés, mais d’en faciliter et inciter le recours dans celles qui envisagent et ont besoin d’une rénovation globale.
Nous proposons de consacrer le Plan de Travaux Quinquennal en lui donnant force de certification dans la durée, pour le maintien et la pérennité des aides qui auront présidé à la prise de la décision des travaux.
- Un cadre financier dédié :
Pour les raisons évoquées ci-dessus de stabilité et pérennité, les aides dédiées à la copropriété devraient être capitalisées dans un même cadre financier et regroupées les deux moyens de financement pour atteindre des niveaux potentiels d’aide significatifs motivant et laissant une part à charge supportable :
2.1 La Primerenov copro.
La « Primerenov », telle qu’existante, récemment revue et déclinée en fonction des revenus des ménages, ne peut être le véhicule de financement des copropriétés. Elle est en revanche le véhicule de financement des particuliers et de rénovation des maisons individuelles.
La future « Primerenov Copro » doit cantonner l’enveloppe allouée en faveur des copropriétés et être inscrite dans la durée. Elle doit être allouée aux syndicats de copropriétaires éligibles selon un objectif de résultat énergétique dans la rénovation globale votée et ne pas tenir compte des revenus individuels.
Ainsi, cette prime pourra être comptabilisée par le syndic dans le plan de financement du projet.
Le syndic pourra calculer en connaissance de cause la part à charge résiduelle pour chaque copropriétaire, ce qui sera nouveau et lui permettra de jouer son plein rôle d’animateur et de relais.
Nous proposons une graduation de l’aide qui pourrait prendre en compte :
– le pourcentage des travaux énergétiques dans le total de la rénovation ;
– Le niveau d’économie d’énergie à atteindre, en intégrant une graduation dans les objectifs et aussi peut-être une composante territoriale ;
– le passage d’une classe énergétique à une autre avec une proportionnalité croissante selon la difficulté de l’objectif à atteindre ; …
La « Primerenov copro » ne doit pas être exclusive de la Primerenov actuelle allouée selon les revenus des ménages. En clair, un copropriétaire qui remplit les conditions d’éligibilité à la Primerenov actuelle pour raison de revenus modestes ne doit pas se voir exclu de celle-ci au prétexte que le syndicat de copropriétaires auquel il appartient aurait perçu une prime collective.
Il s’agit également de sanctuariser l’enveloppe allouée aux copropriétés pour pouvoir tenir compte de leur temporalité de fonctionnement.
En 2020, le contexte des décisions des AG est particulier. Il est fort probable que les prises de décisions en matière de travaux soient limitées.
Mais le cadre des financements ne doit pas être soumis aux aléas de l’annualité budgétaire et remis en cause entre temps.
Aussi nous proposons « d’encapsuler » ces enveloppes dès lors que la copropriété aura voté ses travaux dans le cadre d’un plan de travaux quinquennal. Cette période quinquennale permet l’adéquation avec les agendas législatifs fixant des objectifs ambitieux de performance énergétique dans les logements pour 2028. Elle serait le cadre de la loi de programmation pluriannuelle proposée.
Nous visons ainsi :
- à pérenniser les enveloppes pour que les copropriétaires sachent dans quel environnement ils prennent leur décision,
- à stabiliser la connaissance de leur part à charge,
- à promouvoir le PPT efficacement, en lui donnant une réelle efficacité, gage de son utilité sans pour autant le rendre obligatoire comme cela avait été précédemment évoqué.
2.2 Les CEE
L’autre enveloppe dédiée aux syndicats de copropriétaires provient d’une quote-part des CEE.
A ce titre, nous demandons que la prochaine période de ces CEE, la 5ème, prenne en compte expressément la copropriété.
Nous préconisons que la 5ème période des CEE réserve une part significative et sanctuarisée aux copropriétés pour éviter que ceux-ci ne soient attribués qu’aux bâtiments publics.
Cela permet aussi de mieux répondre aux besoins de financement réel des copropriétés puisque la temporalité de leur mise en œuvre renvoie l’asymptote de l’utilisation des fonds à 2 ou 3 ans.
Les Certificats d’économie d’énergie doivent entre temps être :
- simplifiés (il existait 70 fiches de travaux éligibles générant des taux de subventionnement très hétérogènes), la démarche administrative doit être améliorée.
- et surtout mis à l’abri des fluctuations de marché par la couverture des risques de taux, pour tenir compte de la temporalité des décisions de copropriété.
La part subventionnée cumulée de la Primerenov copro dédiée et des CEE doit pouvoir atteindre 50 % des travaux, en proportionnalité avec la quote-part énergétique de la rénovation.
- L’opérationnalité : la mobilisation des professionnels syndics
Le regroupement des 2 aides dans le même véhicule nous paraît souhaitable par souci de contrôle et de mobilisation des concours.
Pour suivre l’ensemble de ces enveloppes dédiées et « encapsulées », nous proposons que les syndics soient délégataires de l’emploi de celles-ci par délégation de l’Anah, dans le cadre de l’application d’un cahier des charges.
Cela évitera le recrutement de collaborateurs de cette Agence, sans assurance d’une bonne adéquation avec le rythme de l’emploi des fonds.
Cela engagera la profession des syndics quant aux résultats à atteindre.
En revanche, les syndics doivent être rémunérés pour ces missions administratives.
Il semble préférable d’avoir une rémunération versée par les copropriétés en fonction d’un service rendu plutôt que le financement d’emplois publics.
L’enveloppe déléguée aux syndics devrait aussi intégrer l’enveloppe des 200 millions d’euros fléchés dans le plan de relance en direction des rénovations des immeubles tertiaires des TPE, puisqu’il s’agira pour l’essentiel de bureaux dans des copropriétés.
Une telle délégation suppose que les syndics s’engagent.
- Engagement de formations appropriées ;
- Engagement de l’ensemble de la profession sur des résultats. La charte porterait sur une période de 5 ans, temporalité des plans de travaux.
Dans ce contexte, la profession est en capacité de proposer un objectif de rénovation de copropriétés et de logements sur cette durée. Elle est ouverte à la discussion avec les Pouvoirs Publkics.
Cette importante mobilisation ne peut réussir que :
- si les outils de mesure (DPE) sont fiabilisés,
- et que si les bailleurs, composante essentielle et souvent déterminante dans le process de décision en AG, sont eux-mêmes fortement incités à voter favorablement les travaux.
- La rénovation des copropriétés embarque la remise à niveau du parc locatif privé.
Si l’on suivait certaines recommandations parlementaires et que les passoires thermiques qui sont recensées dans le parc locatif privé et social étaient sorties de la location, l’attrition de l’offre locative à l’horizon 2028 serait dramatique.
Sur le seul parc privé locatif, ce serait 1,7 million logements privés collectifs et individuels qui seraient concernés, à mettre en regard d’une offre de 7 millions (25 % de l’offre actuelle)!
Les enjeux de travaux du parc locatif privé localisé en copropriété concernant les copropriétaires bailleurs :
En copropriété, selon la base DPE – Fideli 2018 de l’Ademe, les logements locatifs privés collectifs classés en catégories F et G représentent 1,2 million logements privés.
Sur une base moyenne de 20 ke / logement réhabilité, l’enjeu de la remise aux standards de qualité du parc locatif privé sur les copropriétés est de 24 milliards d’euros de travaux.
Les copropriétaires bailleurs sont donc concernés par 35% des programmes de travaux potentiels des copropriétés (24 milliards sur les 67 milliards chiffrés plus haut).
Il est donc indispensable de tout mettre en œuvre pour que ce parc locatif privé soit remis aux standards de qualité énergétique.
L’extension des aides évoquées ci-dessus aux copropriétaires bailleurs va faciliter la prise des décisions dans les AG des copropriétés.
Mais il est impératif de compléter le dispositif d’encouragement de ces derniers pour éviter des blocages de décisions.
Nous proposons plusieurs mesures à cet effet :
- Consentir une dérogation temporaire sur le régime du micro-foncier :
Nombre des petits copropriétaires -bailleurs sont sous ce régime fiscal par souci de simplicité.
Le bailleur déduit 30 % de ses revenus fonciers pour solde de revenus. Il ne peut dès lors déduire le montant des travaux réalisés, sauf à choisir le régime réel de façon irrévocable pendant 3 ans.
La gestion du régime fiscal approprié complique ainsi la gestion immobilière de ces petits bailleurs. L’obligation inhérente à ce régime de ne pas pouvoir déduire expressément les travaux réalisés sur le bien loué est un facteur certain d’immobilisme dans les prises de décision de la copropriété.
Proposition :
Instituer un moratoire de 5 ans pendant lequel ces copropriétaires-bailleurs pourraient conserver le régime forfaitaire du micro-foncier avec la possibilité de déduire exceptionnellement de leurs revenus fonciers, les travaux de rénovation.
Ce serait un argument de simplification dans la prise de décision et de levée de blocage potentiel dans les copropriétés.
- Actualiser fortement le plafond du déficit foncier reportable sur les revenus globaux et faire bénéficier les copropriétaires bailleurs de locaux commerciaux de la déductibilité des travaux :
Pour les autres copropriétaires-bailleurs, qui sont au régime réel, une mesure pourrait contribuer à lever les obstacles et les freins, en doublant le montant du déficit foncier susceptible d’être déduit des revenus globaux. Actuellement le plafond du déficit reportable est de 10 700 euros, montant qui n’a pas été réactualisé depuis 1993.
Et prendre en compte notamment la situation des bailleurs de locaux commerciaux de pied d’immeubles qui sont aujourd’hui exclus des dispositifs.
Proposition :
Doubler ce montant serait une juste réactualisation et inciterait sans doute à investir.
Cette mesure serait préférable aux solutions parfois envisagées d’instaurer des mesures coercitives stigmatisantes telles que des bonus-malus sur les loyers des logements ayant des DPE de catégories F et G. De telles solutions ont l’inconvénient de faire supporter au locataire l’impact de ces travaux en cas de bonus ou d’appliquer une double peine au bailleur par un sous loyer si la décision de l’AG de la copropriété refusait le vote des travaux.
Nous rappelons à cet égard que si le bailleur pouvait amortir son bien, -ce qui ne lui est pas permis sur le parc ancien-, et donc être capable de constituer une épargne de renouvellement et d’investissement, il dégagerait la possibilité de financer plus facilement ces travaux de rénovation.
- Geler, pendant 5 ans, toute augmentation de la valeur cadastrale de la TFPB suite aux travaux de rénovation réalisés sur la copropriété :
Cette mesure, qui apporterait modération dans l’évolution de cet impôt, serait perçue favorablement face aux prévisions d’augmentation significative de ces bases. Il pourrait faire l’objet du partenariat passé entre l’Etat et les collectivités pour compenser à ces dernières les pertes de recettes liées au COVID.
Cette proposition vient en contrepoint d’une mesure avancée par la Convention Citoyenne qui propose d’augmenter la TFPB sur les logements qui ne respecteraient pas les objectifs d’économie d’énergie. Un malus qui serait une double peine pour le copropriétaire-bailleur dont la décision de réalisation des travaux lui échappe puisque décidés ou non par la collectivité des copropriétaires.
S’il doit y avoir malus, il doit aussi pouvoir y avoir bonus.
Ces mesures visent à préserver le niveau de l’offre locative privée et de ses standards de qualité.
- Enfin faut-il une réponse attractive en termes de financement direct.
- Une offre bancaire plus fluide :
L’offre bancaire est difficile à mobiliser sur les emprunts collectifs.
Leur mobilisation reste délicate, les syndicats de copropriétaires étant souvent réticents à garantir les défaillances d’un des copropriétaires.
Le parc privé collectif devrait bénéficier de la même sollicitude que le parc public et pouvoir souscrire à une enveloppe d’emprunt de grande ampleur, bonifié, avec une option de différé d’amortissement, mobilisé auprès de la BEI et distribué largement par le réseau bancaire.
Cela évite de constituer des dossiers bancaires doubles, d’une part pour les emprunts affectés (ptz, collectifs, ..) qui ne couvrent jamais l’intégralité des besoins et d’autre part pour les soldes d’emprunt.
Ces bonifications devraient être progressives selon le quota de rénovation énergétique dans le projet. Le coût de la bonification serait largement équilibré par les recettes fiscales dégagées par les travaux générés.
Cette enveloppe serait accessible directement auprès des banques distributrices par les copropriétaires désireux d’emprunter, à la place des emprunts collectifs actuels
- Une assurance de garantie de performance :
Les travaux de rénovation coûtent cher, la part restante est déterminante dans la prise de décision. Aussi, la perspective du résultat de l’économie énergétique doit être certaine.
Le seul calcul du retour sur investissement est un critère insuffisant et parfois contreproductif.
Il ne prend pas suffisamment en compte la « valeur verte » future du logement.
Pour réduire les risques de déception et rassurer sur l’investissement, les travaux de rénovation doivent être accompagnés d’une garantie de résultat de performance, sur le principe de la garantie décennale en matière de travaux.
Sans confiance, pas d’investissement.
Ce serait un facteur de décision rassurant pour les copropriétaires lors des prises de décision de travaux. Certes, les critères d’une garantie de performance énergétique devraient tenir compte de critères subjectifs puisque le résultat de l’économie d’énergie peut aussi dépendre de l’utilisateur final de l’équipement.
Aussi, faut-il encourager les modèles de Tiers Financement et de contrats de performance énergétique.
Les professionnels sont demandeurs de ces assurances et moyens d’action.
Conclusion :
Le retour sur investissement de l’Etat et des collectivités locales se fera par la valorisation des actifs immobiliers en cause qui bénéficieront de la valeur « verte » des investissements réalisés grâce à ces aides et encouragements. Les droits de mutation dont ces collectivités bénéficient, en seront augmentés en conséquence.
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