A l’heure où la dépense pour son logement est considérée comme lourde et contraignante, il est possible de promouvoir une offre locative privée maitrisée qui procure du pouvoir d’achat aux ménages modestes !
Pour cela il faut adopter deux principes de base :
- Le propriétaire investisseur doit être considéré comme un producteur et son bien doit pouvoir être amorti.
- L’amortissement doit être lié à la modération du loyer et non au statut du propriétaire comme c’est le cas aujourd’hui.
Le neuf !
Le bien loué bénéficiant de la niche fiscale procure une diminution de l’IRPP du propriétaire grâce à une réduction de l’assiette fiscale.
Cela suppose que le propriétaire soit éligible à l’IRPP et arbitre entre les diverses aides fiscales qui entrent dans le plafond fixé à 10000 euros.
S’il fait ce choix, en investissant dans un bien à louer, il obtient une réduction directe sur son IRPP correspondant à 2% du montant de l’investissement pendant 9 ans, puis 1% pendant 3 ans.
Cette aide, assise sur l’investissement initial, n’est pas actualisée en cours de location et à un temps de péremption, elle disparait au-delà des 12 ans, ce qui génère souvent une sortie du bien du marché locatif.
Ce mécanisme fiscal a eu l’avantage important de mettre sur le marché locatif quelque 1 millions de logements sur 20 ans… Mais à un coût exorbitant pour les finances publiques (46 Ke/logement) et qui exclut tous ceux qui ne payent pas d’IRPP.
Peut-on faire autrement et moins cher ? OUI
Notre proposition
- Nous proposons à ceux qui veulent investir dans une offre locative à loyer modéré de substituer à cette niche fiscale, le régime d’aide de droit commun, consenti aux investisseurs institutionnels et aux bailleurs sociaux, qui ne coûte que 26 Ke/logement.
- (Pour mémoire, cette aide relève de l’ordonnance de 2014 sur le logement intermédiaire (TVA à 10% et exonération de la TFPB)).
- Pour élargir le potentiel d’investisseurs, qui ne serait plus limité aux seuls assujettis à l’IRPP, nous proposons que cette aide soit assimilée à un encouragement à la constitution de la retraite, en faisant de l’investissement immobilier locatif, un cas de résiliation du PERP.
L’ancien !
Après cette période temporaire d’amortissement, le bien devient « ancien » et ne bénéficie d’aucune aide particulière alors que tout bien loué devrait être considéré comme bien de production, donc amortissable.
Pourtant, l’amortissement est possible pour :
- Le propriétaire qui achète un bien neuf pendant une durée maximale de 12 ans,
- L’investisseur institutionnel privé ou social,
- Le propriétaire qui loue un bien meublé.
Donc le seul qui ne peut pas amortir est celui qui potentiellement apporte la typologie de bien la plus commune et répondant aux besoins du marché locatif «durable» !
Peut-on faire plus simple et plus efficace? OUI
Notre proposition
- Pour éviter ces ruptures de fiscalité qui incitent à faire sortir les biens du marché locatif « pérenne », il serait donc judicieux d’harmoniser les régimes fiscaux des biens loués, non pas, comme aujourd’hui, selon le statut du propriétaire mais selon le loyer du bien mis sur le marché.
- L’amortissement serait fonction de l’effort consenti par le propriétaire : loyer » abordable », loyer « pls » et de la valorisation du bien.
- Le professionnel jouerait le rôle de tiers de confiance pour valoriser le bien, pour signer le conventionnement en lieu et place de l’ANAH et pour valider le respect de la règlementation.
A noter :
Pour encourager l’entretien et la rénovation des biens, le montant des déductions des déficits fonciers sur les revenus soumis à l’IRPP, qui n’a pas été revu depuis 1993, doit être déplafonné.
Cette mesure est essentielle pour encourager les réhabilitations des copropriétés dans lesquelles les 2/3 du parc locatif privé sont situés.
S’agissant du nouveau mécanisme « Denormandie ancien» dans les 222 agglomérations Cœur de Ville, qui vient d’être créé, on ne peut que constater qu’il s’agit de nouveau d’un mécanisme de niche fiscale réservé aux assujettis à l’IRPP et qu’il conduit à accroître la complexité de la fiscalité immobilière. Les propriétaires qui louent un bien ancien en location nue dans les marchés tendus restent exclus.
Simulation
Hypothèses :
- Le loyer « abordable » se situe en moyenne à 20% en dessous du marché dit classique,
- 1 000 000 locations/relocations nues /an / marché tendu,
- 300 000 logements à loyer « abordable » et 100 000 logements à loyer « pls», par an.
- Coût de la mesure proposée dans l’ancien : 500 et 800 millions d’euros /an.
Ce coût est gagé partiellement par :
- Le redéploiement de la niche fiscale sur le neuf qui procure une économie de 20 Ke /logement, soit 1 milliard d’euros sur 9 ans ou 110 millions/an.
- La suppression des régimes existants trop peu efficaces : Borloo ancien, Cosse, micro-foncier,…
Ce mécanisme deviendrait mature au bout de 3 ans (durée moyenne du taux de rotation). Au-delà, le coût pour les finances publiques, est stabilisé.
Laisser un commentaire